Construcțiile neautorizate reprezintă una dintre cele mai frecvente situații cu care se confruntă proprietarii de terenuri în România. Din dorința de a economisi timp sau bani, unii proprietari aleg să înceapă lucrări fără a obține mai întâi avizul primăriei sau autorizația de construire. Însă realitatea legislativă este clară: ridicarea unei clădiri fără documentația necesară atrage după sine sancțiuni, proceduri de intrare în legalitate și—mai ales—termene stricte de prescriere a răspunderii administrative.
În România, cadrul normativ de bază care reglementează autorizarea construcțiilor este Legea 50/1991, republicată și modificată de-a lungul timpului. În plus, Ordonanța de Urgență 28/2013 introduce prevederi privind desființarea sau punerea în legalitate a construcțiilor ridicate fără autorizație. Totuși, când vorbim despre prescriere, intră în joc și Codul de Procedură Contravențională, care stabilește termene de prescripție pentru aplicarea și executarea sancțiunilor.
Practic, autoritățile locale (inspectoratele regionale în construcții sau primăriile) pot constata fapta contravențională, pot aplica o amendă și pot solicita remedierea situației. Conform Codului de Procedură Contravențională, fapta se prescrie într-un termen de 6 luni de la data săvârșirii ei. În această perioadă, autoritățile trebuie să finalizeze procesul-verbal, să comunice sancțiunea și să o noteze în evidențele de specialitate.
O altă dimensiune a prescrierii vizează executarea sancțiunii. Dacă amenda nu este plătită, statul poate demara procedura de executare silită. Acțiunea în executare are, însă, un termen mai amplu: 3 ani de la data rămânerii definitive a procesului-verbal. După această perioadă, cererea de executare poate fi respinsă de instanță din cauza prescripției dreptului de a executa silit amenda.
Este important de accentuat diferența dintre prescripția faptei și prescripția executării. Prima oprește posibilitatea de a stabili răspunderea contravențională, în timp ce a doua oprește posibilitatea de a recupera amenda în sine. Astfel, chiar dacă peste 6 luni de la comiterea lucrărilor neautorizate primăria nu a aplicat sancțiunea, ea nu mai poate face acest lucru. Însă, dacă amenda este comunicată și nu este plătită, debitorul răspunde în fața executării silite timp de 3 ani.
Pe termen lung, consecințele unei construcții neautorizate nu se termină doar cu o amendă. Proprietarul poate fi obligat la obținerea autorizației retroactive, la plata tarifelor pentru certificate de urbanism și avize suplimentare, precum și la achitarea unor taxe majorate. În plus, imobilul nelegitim poate întâmpina dificultăți la vânzare sau ipotecare, având în vedere că instituțiile financiare și notarii cer acte de conformitate și recepții finale.
Calea de intrare în legalitate presupune: realizarea unei documentații tehnice, obținerea certificatului de urbanism, urmarea procedurilor de autorizare retroactivă și, după caz, punerea în aplicare a măsurilor dispuse de autorități. În practică, uneori se impune și expertiza tehnică, pentru a verifica dacă lucrările îndeplinesc normele de rezistență și siguranță la incendiu. Acest proces poate fi costisitor, însă este singura soluție pentru a evita demolarea sau alte sancțiuni drastice.
Din perspectiva unui specialist în domeniu, este recomandabil ca orice lucrare cu volum semnificativ să fi prefațată de un proiectant autorizat și trecută prin filtrul autorizației de construire. Economiile pe termen scurt obținute prin demararea lucrărilor „la negru” se pot transforma rapid în costuri mult mai mari și riscuri juridice ridicate. În plus, în contextul digitalizării administrației publice, controalele devin tot mai riguroase, iar datele despre construcții sunt corelate între instituții.
În concluzie, fapta de a ridica o construcție fără autorizație în România este supusă unei prescripții contravenționale de 6 luni pentru aplicarea sancțiunii și de 3 ani pentru executarea silită a amenzii. Totuși, aceste termene nu elimină necesitatea de a legaliza imobilul, de a achita toate taxele aferente și de a obține punerea în legalitate. Pentru orice proiect de construcție este mult mai sigur și avantajos să se urmeze pașii legali din start, evitând astfel demersuri complexe și costuri adiționale pe termen lung.